Monday, September 25, 2017

한국 금리와 통화유통속도의 관계 korea interest rates vs money velocity


길은 하나로 통한다 - interest rate, money velocity 금리, 통화유통속도
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/interest-rate-money-velocity.html


로그 금리가 보여준 다른 세상의 존재를 확인하다 우연히 아래와 같은 '정보전달경제학'이라는 특이한 이름을 가진 싸이트에서 기준금리를 설명하는 이론을 발견했다.
c log r = log (1/k* NGDP/MB) --(1)
c: arbitrary constant
k: fit parameters
r: effective fed funds
NGDP: nominal GDP
MB: monetary base

fred에 바로 적용하기 위해 변형하면 아래와 같다.
log r = w + log (NGDP/MB)^(1/c) --- (2)

이 식을 적용하면 아래와 같은 그림이 나온다.


미국의 기준금리를 설명하는데 유용해 보인다.
그래서 한국에 적용해봤다.

fred에서 한국의 본원통화는 못 찾았지만, M1, M2는 제공한다.
그러면 위의 식에서 MB를 M1으로 바꿀 수 있다.
log r = w + log (NGDP/M1)^(1/c) --- (3)

아래는 이 식을 적용한 그림이다.
시행착오를 통해 c = 0.5 로 정했고, 이경우 w = - 42.



이 정도면 끝내준다고 할 수 있다.
이 그림만 보면 한국은행이 심하게 욕을 먹을 만큼 이상한 결정을 한 일은 없는 것처럼 보인다.
또 gdp에 대한 상상력을 조금 발휘하면 한국은행의 향후 금리 결정을 희미하나마 예상해볼 수 있다.


그런데 신기한 것은 M1을 사용한 때문인지 기준금리보다 시장금리(그중에서도 장기가 더)가 잘 맞는다는 것이다.
이것은 미국과는 다르다.
미국의 기준금리가 위기상황 대처를 위해 대공황에 비교할만큼 역사적으로 낮았었다는 점때문일수도 있다.
그것은 미국의 과거로 더 연장을 해야 알 수 있지만 자료가 없다.


미국과 상수들에 큰 차이가 나지만 (2)와 (3)식에서 본원통화와 M1의 차이가 매우 크기 때문에 피할 수 없는 일이다.
fred가 한국의 본원통화를 제공하지 않는 이상 한국, 미국을 동등하게 비교하려면 공사가 크다.
더구나 fred는 자체적으로 fitting을 해주는 것이나 마찬가지이지만 엑셀은 그렇게 하려면 많이 불편하다.

이 작업의 목적이 금리, GDP, 통화량 간의 관계를 결정하는 공식이 한국에서 성립하는지 확인하는 것이었기 때문에, 한국과 미국이 최근 몇년 기준금리를 반대방향으로 조정하고 있지만 내부에 같은 기전이 작동하고 있다는 것을 확인한 것으로 일단 만족한다.


다른 선진국과 일부 신흥국까지 비교해보는 것은 어려운 일이다.
그러나 지난 10년 이상 한국와 매우 유사한 장기금리, 단기금리, 금리차의 궤적을 보인 독일과 비교해 볼 가치가 있어보인다.
또 영국은 브렉시트 이전 오랫동안 한국과 환율와 인플레이션에서 높은 유사성을 보였기 때문에 특별히 비교가치가 있다.






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사족

직접 해 볼 사람이 있을지 모르나, 미국에서 m1, m2를 위의 식에 넣으면 기대와 다르다.
그러니 한국에서 mb를 m1 대신 넣으면 어떤 결과가 나올지는 해봐야 안다.
mb와 m2(혹은 m3, lf 등 광의 통화)는 한뿌리에서 기원했으나 시장을 거치면서 팽창하는 것뿐만 아니라 방향까지 전혀 달라질 수 있다.
m1은 중간 어디엔가 있다.






길은 하나로 통한다 - interest rate, money velocity 금리, 통화유통속도




로그 금리로 보는 다른 세상 another world through logarithmic interest rates
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/another-world-through-logarithmic.html

금리에 로그를 취하면 놀라운 세상이 보인다.
장단기 금리 사이의 면적이 위기 극복에 필요했던 에너지와 비례하는 것으로 보인다.
대공황과 비교해도 금융위기는 작은 위기는 아니었다.

로그를 취하면 보이는 저 세상을 나만  봤을 것 같지 않아서 검색을 해봤다.
그러다 주목할만한 싸이트를 발견했다.

Information Transfer Economics

나는 '정보전달경제학' 싸이트의 이론을 이해할 능력이 없다.
시간을 들일 필요가 없으니 다행이다. 
그러나 결과로서 얻어진 식이 의미하는 바를 짐작은 할 수 있다.


c log r = log (1/k* NGDP/MB)  --------- (0)           
c: arbitrary constant
k: fit parameters
r: effective fed funds
NGDP: nominal GDP
MB: monetary base


금리를 '정보전달경제학'으로 설명한다는데 내용 이해는 훗날 시도해보기로 하고, 일단 그 이론의 결과물을 적용해봤다.

fred에서 언젠가부터 log축에 표시하는 것 말고, log를 취한 값을 표시해준다.
장점이 있지만, 일단 log를 취하면 더 이상의 조작은 할 수 없다.
그래서 위의 식을 표시하게 편하게 변형한다.


log r = log (1/k)^(1/c) + log (NGDP/MB)^(1/c)   ------------- (1)

우변 첫 항은 임의 상수 w로 바꾼다.

log r =  w + log (NGDP/MB)^(1/c)                ------------------- (2)

아래 그림의 좌축은 log (NGDP/MB)^(1/c).
아래 그림의 우축은 log r.
w는 fred의 좌우축 높이 조정으로 구해짐. fit은 fred가 하는 셈.


약간의 시간을 투입해보니 c = 0.19정도면 적당하다.
그렇게 아래 그림을 얻고 보면 w = 13정도 된다.
이러면 위 식의 모든 수치를 보유하게 된다.



기준금리대신 앞 글에서 단기금리로 썼던 3개월물 금리를 쓰면 더 길고, 금융위기 이후의 이론금리와 더 잘 맞는다.


log r =  w + log (NGDP/MB)^(1/c)     ------------(2)

식의 좌변은 금리뿐이지만, 식의 우변은 명목GDP/본원통화, 기타 상수를 포함한다.

NGDP/MB = V0
NGDP/M1 = V1
NGDP/M2 = V2

주로 보는 통화유통속도는 V2 이다.
fred에서 V1, V2는 따로 제공하지만 V0는 제공하지 않는다.
그저 monetary base나 federal reserve asset의 자세한 자료만 제공한다.

식에 포함된 두 개의 상수중 하나는 임의의 상수이고 하나는 실험적, 경험적으로 결정되는 상수이다.
이론이 완성되지 않아서, 더 발전해야 한다는 뜻일 것이다.

나는 과문해서 아직 한번도 저렇게 기준금리와  연준의 자산규모를 직접 연결시키는 이론과 식을 본 적이 없다.
대부분의 사람들은 그저 연준이 두 개의 수단을 별도로, 필요에 따라서, 평소에는 기준금리로, 위기시에는 연준자산규모로, 적당히, 그들의 의도에 따라 결정하는 것으로 여길 뿐이다.
양적완화의 규모를 기준금리인하폭으로 환산, 치환하는 과거의 다른 논문, 보고서들은 이론적 배경이라고 없이 그저 '쌩으로' 관련된 지표, 계수를 찾아서 통계처리하는 수준이라 그냥 내가 실업률이나, 가동률로 기준금리를 피팅하는 것보다 나은 수준도 아니었다.

금리와 유통속도의 관계를 저렇게 잘 설명할 수 있다면 나중에 좋은 이론이 될 가능성이 있다.
나는 그저 감상에 그쳤을 뿐인데, 누군가는 금리, gdp, 통화량, 통화유통속도를 연결하는 이론을  만들고 있던 것이다.





저 무서운 빨간 선이 결국 정부와 연준의 시장 조작을 직접 반영하는 것일 수 있다.
단기금리와 장기금리 사이의 면적이 위기극복에 필요한 에너지와 비례하는 것으로 보인다는 생각은 그러니 현실과 동떨어진 것은 아니었다.
GDP대비 연준의 자산이 증가하면 기준금리/단기금리가 내려간다는 사실을 로그금리로 보면서 다른 방식으로 상상했던 것이다.
선형 금리 그래프를 들여다 보면서 상상할 수 있는 것은 한계가 있다.


소소한 이론적 도구가 생겼으니 로그 금리로 본 다른 세상에서 추가적인 발견을 할 수 있을지 모른다.
예를 들어 우변에 통화승수, GDP/부채 등을 넣어 볼 수 있다.
그런 장난을 하기 전에 기왕에 얻은 중요한 교훈은 확인 해둘 필요가 있다.

낯설지만 경험에 잘 들어맞는 금리에 관한 정보이론이 주는 메시지는 명백하고, 아주 선명하다.




양적완화와 기준금리는 하나의 식으로 연결된다.
현재의 기준금리와 연준자산의 규모 사이에는 명백한 불균형이 존재한다.
기준금리가 과도하게 높거나, 연준자산이 과도하게 많다.
아니면 NGDP(=cpi + real GDP)가 너무 낮다.
이 중에 cpi는 연준이 이해하지 못하고 있는 것이고, real GDP는 미국정부가 전세계를 대상으로 강도짓을 해도 쉽게 올리지 못하고 있는 것이다.








Sunday, September 24, 2017

로그 금리로 보는 다른 세상 another world through logarithmic interest rates



흔히 보는 미국의 금리이다.
최근 올라가고 있는 기준금리, 버티는 장기금리, 덕분에 내려가고 있는 금리차는 많은 사람들의 관심사이다.



여기에 로그를 취하면 다른 세상이 보인다.
오른쪽 어깨가 심하게 커서 무슨 큰 일이라도 난 것처럼 보인다.
낮은 기준금리 덕분에 커보이는 장단기금리사이의 면적은 이전 침체, 위기에서 회복하는데 들인 에너지에 비례하는 것으로 보인다.

그런 관점에서 본다면 90년대의 침체를 극복하는 것보다 it버블붕괴를 치유하는데 두배의 에너지가 필요했다.
it버블붕괴를 치유하는 것보다 금융위기 극복에 적어도 6배의 에너지가 필요했다.


그렇게 이 그림을 보고 나니 금융위기와 대공황을 비교해보고 싶어졌다.



http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/us-term-spread-20170912.html
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/11/term-spread-since-1919.html


전에 금리차를 보기 위해 장기, 단기 금리를 짜깁기해서 연결해놓은 적이 있으니 가져와 봤다.



평범한 금리 그림에 물가를 얹어 놓으니 지금이 또 얼마나 특별한지 알 수 있다.
옐런의 고충도 얼마나 특별한 것인지 알 수 있다.


여기에 로그를 취하면 정말 다른 세상이 보인다.




대공황의 깊이와 폭과 후유증의 지속기간이 보인다.
그러나 금융위기도 만만치 않다.
빠른 회복이 오히려 기적처럼 보인다.
전쟁 한 번 없이 한 싸이클에 전부 회복하는 것이 불가능한 임무처럼 보이기도 한다.


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추가

길은 하나로 통한다 - interest rate, money velocity 금리, 통화유통속도
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/interest-rate-money-velocity.html



(질문 포함) usgs의 북한 9월 3일 인공지진 위치 변경


민감할 수도 있는 시기에 usgs에서 북한 6차 핵실험의 위치를 밤새 변경했습니다.

usgs의 지진자료에 대해 알고 계신 분이 있다면, 아래의 상황이 특별한 것인지 일상적인 사후 수정같은 것인지 알려주시면 대단히 감사하겠습니다.




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http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/earthquake-m-35-usgs.html

어제 확인한 usgs의 9월 3일 인공지진 위치가 오늘 다시 보니 바뀌었다.
어제 발생한 지진과 좀 더 가까와졌고, 핵실험과 이어진 붕괴로 발생한 두개의 지진 좌표가 완전히 같아졌다.
이것이 일상적인 것일 수도 있지만, 어제의 지진과 관련이 있을 수도 있다.

https://ds.iris.edu/ds/nodes/dmc/specialevents/2017/09/03/2017-north-korean-nuclear-test/
6) M6.3 2017-09-03 03:30:01 UTC, 41.343°N, 129.036°E, depth 0 km
과거의 좌표를 언급한 지진연구소의 신빙성 높아보이는 글(9/18일 업데이트)을 지도에 찍어보니 어제 표시된 위치와 같다.
usgs에서 밤새 위치를 변경한 것이 틀림 없다.

6차 핵실험의 현재 공식 위치 41.334°N 129.031°E
6차 핵실험의 과거 공식 위치 41.343°N 129.036°E



이것은 오늘 24일 확인한 것.
9월 3일 핵실험의 좌표는 보이지 않지만, 지진 위치를 표시하는 거리가 21km로 표시.



이것은 어제 23일 확인한 것.
22km로 표시되어 있고, 두 지진의 위치가 다르다.

어제 발생한 지진은 같은 위치에 표시되어 있다.
오늘 변경된 위치는 어제 발생한 지진의 위치와 더 가깝다.
또 묘한 위치로 옮겨졌다.

중국에서 왜 어제 폭발에 의한 것이라고 했다가 입장을 바꿨는지 알 듯 말 듯하다.


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중국 지진당국 "북한 지진, 핵실험 때문 아냐···자연 지진" 입장 바꿔
http://www.newsis.com/view/?id=NISX20170924_0000103763&cID=10101&pID=10100



정말 불길한 미국실질주택가격 really doomed US real house price


곰님께서 소개한 글에서 이런 문장을 발견했다.

전 세계에서 일단 믿고보는 몇 명의 교수중 하나인 쉴러교수의 얘기이다.
대중에 먹히는 narrative라는 관점에서 경제현상을 풀어가는 방식은 십여년 째 변함이 없다.

https://www.nytimes.com/2017/05/18/upshot/how-tales-of-flippers-led-to-a-housing-bubble.html?mcubz=3

The problem for economists is that these changes don’t correspond to movements in the usual suspects: interest rates, building costs, population or rents. The Consumer Price Index for Rent of Primary Residence, compiled by the United States Bureau of Labor Statistics and corrected for inflation, went up only 8 percent in 1997 to 2005, so unmet demand for housing services can’t explain the huge increase in real home prices. It doesn’t explain the 29 percent rise in real home prices since 2012 either, because inflation-adjusted rents increased only 10 percent in that period. So what has been driving the wild ride in home prices?
물가를 조정한 임대료 cpi의 상승은 겨우 8% 상승에 그쳤기 때문에, 주택서비스의 충족되지 않은 수요가 실질집값의 엄청난 상승(위에서 언급 75%)을 설명할 수 없다.

이전 글에서 임대료등가치를 사용가치, 나머지를 투자가치로 구분한 것이 가장 믿을 만한 부동산지수, 가장 믿을 만한 주식시장에 대한 평가법을 개발해서 노벨상을 수상한 교수가 부동산 시장에 대해 생각하는 바와 다르지 않다. 이 얼마나 고무적인 것이냐?

미국 집값과 소유주의 임대료 등가치 House price vs Owner's equivalent rent
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/house-price-vs-owners-equivalent-rent.html


'임대료는 사용가치 혹은 실수요, 임대료를 제외한 집값은 투자가치 혹은 투자수요를 나타낸다'는 가정을 쉴러교수도 받아들이고 있다고 믿고 임대료 혹은 OER과 집값의 비교를 더 진행할 수 있게 되었다. 여기서 중요한 것은 물가는 빼야 한다는 것이고, 그렇게 하면 항상 미국 주택의 거품이 더 명확해진다.

OER이라는 개념은 한국에서는 익숙치 않은데다, 1982년부터의 자료밖에 없지만 임대료자료는 훨씬 길어서 비교하기 좋다.

이제 좀 더 길게 미국주택시장의 과거를 자신있게 볼 수 있게 되었으니, 미래도 조금 더 길게, 좀 더 자신있게 내다 볼 수 있다.

이전에는 '미국 주택시장 붕괴'의 가능성에 대해서 탐구중이라고 얘기했지만, 지금은 '미국 주택시장 붕괴'의 현실성에 대해서 탐구중이라고 얘기할 수 있다.

붕괴의 강도와 시점은 미국주택가격을 날리고 있는 모기지 이외의 금융에 대해 더 파악할 수 있어야 가능할 것으로 본다.
달러가 미국 밖에서 기축통화역할을 하면서 미국으로 돌아와 거품을 일으킬 때 같은 금액이 돌아올까 아니면 미국 밖에서 신용창조를 통해 규모가 수십배로 늘어나 돌아오게 될까?
그것을 미국이 통제할 수 있을까?
이런 문제들은 아직 내가 대답할 수 있는 문제가 아니다.



앞에서 살펴보았던 몇 개의 명목가격들이다.
82년을 기준으로 정렬한 것은  OER(소유주임대료등가치)와 비교하기 위해서였다.

그냥 rent와 비교하는 것으로 충분하다면 더 긴 주택가격을 쓸 수 있다.
쉴러주택지수, 평균판매가격, 중앙판매가격을 비교해보면 쉴러지수가 좀 더 낮은 수준을 유지하는 것을 볼 수 있다.
그러나 서브프라임위기를 가져온 주택거품의 정점에서 거의 일치한다.
위에서 보인 쉴러지수의 특성이 평소에 현실을 보수적으로 평가한다는 것이다.
그럼에도 불구하고 방향의 변화는 일치하고, 고점, 저점의 위치도 일치한다.


이제 더 과거로 가기 위해 쉴러지수는 제거한다.




63년을 기준으로 평균판매집값과 중앙판매집값, cpi, rent, OER을 표시했다.
OER은 뺄 수도 있지만 rent와 비교를 위해 82년의 rent와 일치시켰다.
장기적으로 레벨에 큰 차이가 없다는 것만 기억해 두자.

이제 주택가격상승을 사용가치와 투자가치로 구분해보자.




임대료가 물가보다 아래에 있다.
한번도 역전된 적이 없다.
그래서 사용가치는 물가기준으로 마이너스이다.
그 많은 우여곡절에도 불구하고 미국에서 세사는 것은 집사는 것보다 쉬운 일이었다.
real house price = (house price / rent cpi)  * (rent cpi / cpi)
real house price' = (house price' - rent cpi') + (rent cpi' - cpi')
이 관계는 명확하다.
total value = investment value * use value
total value' = investment value' + use value'

인간의 언어로 바꾸면 전체가치가 투자가치와 사용가치의 곱으로 나타난다.
이것은 상상력이 필요하고, 또 조심해야 한다.
그러나 전체가치변화량은 투자가치변화량과 사용가치변화량의 합으로 나타난다.
이것은 쉽다.
전년동월비, 미분값만 변화량이 아니라 기준값을 '통일'하면 이후의 모든 값은 기준시점으로부터의 변화율을 나타낸다. 고정된 기준시점에서만 적용되는 범용성이 떨어지는 불리한 값이지만 이런 경우 적절하다.



기준점을 정해 모든 수치를 증가율로 표시하면(위 그림은 63년 기준의 변화율을 표시) 각각의 변화율를 빼거나 더할 수 있다.
gdp= mv = pq를 계산하면서 두개의 요소로 뭔가를 설명할 때 겪는 것과 비슷한 것이라고 일단 둔다.



전체가치는 cpi기준으로 사용가치는 rent기준으로 측정하기로 했으니, 사용가치가 마이너스이면 전체가치보다 투자가치가 커지는 것은 당연하다.

이제 눈계산의 편이성을 위해 물가를 뺀다.
(다시 말하지만 실질가격계산과 전혀 다른 것이다. 개념만 유사한 것이다.)




이 그림을 보고 기가 막혔다.
미국집값이 안정적이라는 imf, 하버드연구소, 프레디맥의 연구는 도대체 뭘 보고 있는 것이냐?
일부 지역의 과열이라고. 개풀 뜯어먹는 소리.


집값에서 rent cpi를 빼 봤어야 했다.
그러나 그럴 필요도 없다.
미국집값은 눈이 빠질 정도로 비싸다.
금융위기직전과 비교할만큼 비싸다.





그래도 쉴러교수님 방식대로 실질주택가격과 실질 rent를 비교해보자.
확실히 깨달음을 주는 그림이다.

미국의 임대료는 물가보다 여전히 낮지만 1980년을 기점으로 꾸준히 상승중이다.
세사는 것이 집사는 것보다 여전히 쉽지만, 과거보다 어려워진 것은 사실이다.

또 실질집값의 상승이 그림처럼 이어진다.
미국 주택시장 붕괴의 시점을 예측하는 것은 어렵지만, 레벨을 예측하는 것은 어렵지 않다.
넉넉하게 15% 상승하면 끝이다.
이것은 앞에서 쉴러지수로 계산한 값과 거의 비슷하다.
서로 다른 주택가격지표들이 비슷한 현상을 반영하고 있을테니, 우연일 가능성은 없다.
그러나 82년이 아니라 63년부터의 자료이기 때문에 장기적으로 더 믿을만하다.
최소한 두개니까 더 믿을 만하다.

Robert J. Shiller, 진짜가 나타났다
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/robert-j-shiller.html

며칠 전 쉴러교수가 미국 주식시장에 약세장의 경고를 날렸다.
나는 쉴러교수의 주택지수와 쉴러교수의 상식에 기반해서 미국 주택시장 붕괴를 경고한다.





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관련

미국 주택시장 붕괴 1 US burst not by NK nuke but by housing bubble
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/1-us-burst-not-by-nk-nuke-but-by.html

미국 주택시장 붕괴 2 US burst - building permit/completion ratio, sold/for sale ratio
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/2-us-burst-building-permitcompletion.html

미국 주택시장 붕괴 3 US burst - real house price vs inventory cycle
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/3-us-burst-real-house-price-vs.html

미국 주택시장 붕괴 4 US burst - debt and aging
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/4-us-burst-debt-and-aging.html

불길한 미국 주택 자동차 doomed us house and auto 20170922
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/doomed-us-house-and-auto-20170922.html

미국 집값과 소유주의 임대료 등가치 House price vs Owner's equivalent rent
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/house-price-vs-owners-equivalent-rent.html




Saturday, September 23, 2017

bitcoin log price


비트코인의 교훈 - 멍청한 가족은 해고 못 함
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/blog-post_14.html

crypto bubble, fiat money
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/06/crypto-bubble-fiat-money.html




말들이 하도 많아서 비트코인 가격을 내려받아서 그려봤다.

출처는 https://www.coindesk.com/price/



이렇게 보면 지난 1년 동안 좋은 시절이 있었다.




그런데 로그를 취해서 보면 전혀 달리 보인다.
대부분의 상승은 2014년까지 발생했다.

https://www.profitconfidential.com/cryptocurrency/bitcoin/bitcoin-mining-heres-what-you-need-to-know/
채굴량 그래프. 2016년 작성.

2013년 이전 0.1달러, 1달러, 10달러에 채굴된 비트코인의 양이 10.5 m이다.
2013년에 주로 100달러에 1.5 m이 추가되어 12 m이 발행되었다.
2014년 이후 2017년까지 4 m 이 추가되어 16 m이 될 예정이다.

최근에 복잡한 분리과정을 거치고 있어 미래가 불확실하다고 한다.
그래도 지금 유통되는 코인의 2/3는 10달러 이하짜리라는 사실은 변함없다.
1/100토막나도 몇배에서 몇백배는 남길 수 있는 사람들이다.
그 사람들은 언제라도 손해없이 탈출할 수 있다.

너무 늦지 않게 가치가 증명될 필요가 있다.
가치가 1이라도 있다고 증명되면, 1도 없는 것과는 다른 결과를 낳을 수 있다.






earthquake M 3.5 - usgs


http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/earthquake-m-63.html

아닐 듯.




출처: usgs



좌표:
https://www.google.co.kr/maps/place/41%C2%B018'43.2%22N+129%C2%B003'07.2%22E/@41.3355379,129.0560677,10606m/data=!3m1!1e3!4m5!3m4!1s0x0:0x0!8m2!3d41.312!4d129.052


끈끈이, 말랑이, 바닥 다음은? Underlying Inflation Gauge (UIG)


sticky, flexible, underlying
끈끈이, 말랑이, 바닥

경제학이 입자물리학보다 쉬운 학문은 아닌 모양이다.
새로 나오는 물가 이름을 쿼크 이름 붙이듯 한다.
만약 새로운 물가가 또 나오면 어떤 이름을 붙일까?
Three colored balls (symbolizing quarks) connected pairwise by springs (symbolizing gluons), all inside a gray circle (symbolizing a proton). The colors of the balls are red, green, and blue, to parallel each quark's color charge. The red and blue balls are labeled "u" (for "up" quark) and the green one is labeled "d" (for "down" quark).

up (u), down (d), strange (s), charm (c), bottom (b), and top (t)
위로, 아래로, 이상한, 매력, 바닥, 꼭대기


물가가 이해하기 쉬우면 연준의장님께서 올해 물가가 못 미치는 것이 미스테리라고 하겠냐 싶기는 하다.
Yellen Says Inflation Shortfall This Year Is a 'Mystery'



https://www.newyorkfed.org/research/policy/underlying-inflation-gauge

The UIG captures sustained movements in inflation from information contained in a broad set of price, real activity, and financial data.

UIG(기저인플레이션측정기)는 가격, 실질활동, 금융데이타의 많은 집합에 담긴 정보로부터 인플레이션의 지속되고 있는 움직임을 포착한다고.

그럼 uig가 바닥에 깔린 것을 포착하면 cpi는 뭘 포착하고 있는 것이냐?
표면의 움직임이냐?


끈끈이 cpi, 말랑이 cpi보다 작명센스는 떨어지지만 어쩐지 물리학을 의식하고 있는 느낌.

https://www.frbatlanta.org/research/inflationproject/stickyprice.aspx






Robert J. Shiller, 진짜가 나타났다


쉴러교수께서 cape가 30이 넘는 시장에서는 신중해야 한다고 경고를 날리셨다.

https://www.project-syndicate.org/commentary/us-stock-volatility-bear-market-by-robert-j--shiller-2017-09


(누르면 엄청 커진다)

In short, the US stock market today looks a lot like it did at the peaks before most of the country’s 13 previous bear markets.
간단히 말해서, 오늘날 미국 주식시장은 이전 13번의 미국 약세장 중 대부분에서 직전에 보였던 꼭지처럼 보인다.


나는 멍청하게, 또한 운없게 2주 전에 cape가 30이 넘지만 쫄지말고 1-2년만 기다리면 시장이 박살나지 않아도 저절로 25정도까지는 내려갈 수 있다고 했다.

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/cape-pe10-pe8-pe6-pe1.html


주가가 내려가거나, 이익이 증가하거나, 시간이 지나거나 셋 중에 하나는 발생한다.
그 중에 하나는 절대로 피할 수 없다.

절대로.

미국 부동산이 망할지 모른다고 하면서 주식시장만 멀쩡하기를 바라는 놈이 도둑놈인가?
버핏옹께서 100년 후 다우가 100만이 된다고 했다는데, 그 때까지 도대체 몇 싸이클을 넘겨야 되나?

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/doomed-us-house-and-auto-20170922.html
공통점은 실질금리 싸이클로 볼 때 바닥권이거나 벗어나는 시기라는 것이다.
인류가 경험해 본 적이 없는 스태그플레이션, 대공황의 충격과 비견되는 세계적인 금융위기를 겪은 이후라는 것이다.
그래서 경제학자들이 똥품을 잡는 것이 통하지 않는 시기라는 것이다.
수년간 지속하던 달러강세가 약세로 바뀌는 시기라는 것이다.
고공행진을 하던 유가가 반토막이 나는 시기라는 것이다.
아마 더 많이 있을 것이다.
다른점은 87년 블랙먼데이의 공포는 아직 경험하지 못했다는 것이다.


변명거리를 찾자면 87년을 슬쩍 언급했다는 것.





미국 집값과 소유주의 임대료 등가치 House price vs Owner's equivalent rent


미국 주택시장 붕괴 1 US burst not by NK nuke but by housing bubble
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/1-us-burst-not-by-nk-nuke-but-by.html
불길한 미국 주택 자동차 doomed us house and auto 20170922
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/doomed-us-house-and-auto-20170922.html

앞에서 fred의 자료를 바탕으로 미국 주택시장 자동차시장의 가까운 미래에 대해 얘기했다.

여기서는 주택가격을 물가 (cpi), 임대료 (rent), 소유주의 임대료 등가치 (OER, Owner's equivalent rent)와 비교해 본다.

주택가격은 미국만 해도 수많은 지표들이 존재하기 때문에 능력껏 골라 쓰면 된다.
물가 중에서 cpi, rent는 설명이 필요없지만, OER는 설명이 필요하다.

http://www.investopedia.com/terms/o/owners-equivalent-rent.asp
소유자의 임대료 등가치 - OER
현재 소유하고 있는 주택을 동등한 임대 주택으로 대체하기 위해 지불할 수 있는 임대료. 소유자의 임대료 등가치 (OER)는 미국 노동 통계국이 내재적 임대료의 변화를 측정하기 위해 집계한 금액으로 경쟁 시장에서 집을 빌릴 때 지불하거나 집을 빌려줄 때 수취할 수 있는 금액.
OER는 표본 주택소유자에게 다음과 같은 질문을 직접 묻는 것으로 얻어진다. "누군가 오늘 당신 집을 빌린다면, 빈채로(unfurnished) 관리비제외하고 한달에 얼마일 것 같은가?" 임대료 등가치라고도 한다.

rent는 임차인에게 직접 임차 금액을 묻는 것이지만, OER은 주택소유자(임대인이 아니다)의 임대료 추산을 묻는 것이다.
둘 다 실제 cpi에 포함된다.

더 자세한 내용은 여기.
https://www.bls.gov/cpi/factsheet-owners-equivalent-rent-and-rent.pdf







쉴러지수와 cpi, rent, OER을 비교한 것이다.
fred의 OER이 1982년부터 시작되기 때문에 1982년을 기준으로 삼았다.
검정선은 참고용으로 100을 표시한 것이다.

1990년, 2007년의 집값 고점이 명확하다.
OER과 rent는 같지는 않지만 집값이나 cpi와 명확히 구분될 정도로 비슷하게 움직인다.
집값 상승을 OER(파랑)과 나머지(분홍)로 구분해서 고점과 최근값에 표시했다.

OER이 주택의 사용가치를 나타내는 것이라면 나머지(분홍)는 투자가치를 나타내는 것으로 볼 수 있다.
한국에서 전세가, 매매가, 전세/매매 비율을 보는 이유와 통하는 바가 있다.


집값 전체에서 투자가치가 차지하는 비중은
2007년 130/380
2012년   10/270
2017년   80/390
으로 변동했다.

투자가치는 2007년에 급등했다가 2012년에 거의 사라졌고, 2017년 고점의 60%를 넘어선 것이다.

이것은 cpi를 고려하지 않은 것이다.
고려하면 어떻게 될까?



cpi를 제외하고 나머지 부분만을 표시한 것이다.
그런데 눈으로 차이를 계산하기 불편하다.




이것이 1982년을 기준으로 주택가격, OER, rent에서 cpi를 뺀 그림이다.
cpi로 나누면 실질가격이 되지만, 여기서는 차이를 구하기 위해 일반적인 방법이 아닌 방법을 사용한 것이다.
대신 위에서 본 차이, 1982년을 기준으로 한 가격의 상승률 중에서 물가를 제외한 부분을 눈으로 바로 계산하기 편하다. 직관적이라는 것이다.


이제 위 그림이 물가를 제외한 미국 주택시장의 사용가치(파랑), 투자가치(분홍)의 변화량을 보여준다고 가정하면서 숫자를 확인해보자.
cpi를 제외하면 집값에서 사용가치가 차지하는 부분이 급격히 감소한다.
대신 고점에서 투자가치의 비중이 급격하게 증가한다.



1989년 고점은 비교대상이 아니다.
2007년 고점과 비교하면 전체가치로는 30%p, 투자가치로는 50%p가 남아있다.

전체가치는 이전고점 170, 현재수준 140으로 30/140(~20%)
투자가치는 이전투자가치 140, 현재투자가치 90으로 50/90(~50%)

투자가치의 상승여력이 더 큰 이유는 금융위기 이후 사용가치(OER)가 투자가치보다 더 상승했기 때문이다.

향후 집값상승이 지속되어 물가를 빼고도 이전 고점을 넘길지는 알 수 없다.
다만 현재까지 어떤 과정을 거쳤는지는 위 그림으로 파악할 수 있다.
또한 고점까지의 상승여력을 사용가치와 투자가치로 구분해서 파악할 수 있다.

여력이 존재하지만 투자목적으로 미국주택을 보는 사람과 거주목적으로 보는 사람은 전혀 다르게 볼 수 있다.
분홍색 투자가치에 해당하는 프리미엄을 주고 미국주택을 구입하면 유사시에 회사에서 쫓겨나 실업자가 된 후 모기지를 갚지못해 신용불량자가 되고 집을 통으로 날린 후 노숙인이 된다는 것이 하류층 실수요자가 얻은 서브프라임의 교훈일 것이다.
그러니 갭투자가 불가능한 미국에서 현금빵 가능한 자들만 주택을 살 수 있다.
그런데 그 현금은 정말 부채와 관계 없을까?
신용창조와 관계없는 현금은 비트코인밖에 없지 않나?


OER, rent 모두 지속적으로 상승하고 있어서 마치 작년까지 진행된 한국 전세가격의 끝없는 상승행진을 보는 것같다.
빚을 내지 못하니 집을 사지 못하고, 임대료는 오르는데 소득은 증가하지 않는 미국 하류층의 비참함이 트럼프라는 괴물을 만들었다고 해도 납득할 수 있을 것 같다.




--------------
참고



이 그림은 일반적으로 실질가격을 구할 때 쓰는 방식을 적용한 것이다.
가격을 물가로 나누어서 비율을 구하면 기준시점은 전체 추세에 영향을 주지 않는다.
이렇게 보면 2007년의 고점까지 좀 더 여유가 있는 것으로 보인다.
그러나 전체가치로 보면 25/157(~17%). 역시 20%도 안 남았다.
기준선이 0이 아니고 100이기 때문에 여력이 더 커보이지만 cpi로 나눈 것과 뺀 것의 차이때문에 발생한 착시에 가깝다.


미국주택은 명목가격으로는 이전 고점을 넘었고, 물가를 고려하면 어떻게 봐도 이전 고점까지 20% 이내이다.
최근의 임대료 상승은 1980년대 초반과 비교할 정도로 높다.
옐런이 shortfall의 이유를 모르겠다는 미스테리의 물가가 임대료와는 전혀 상관이 없다.




Friday, September 22, 2017

불길한 미국 주택 자동차 doomed us house and auto 20170922



미국의 주택, 자동차는 내구재의 대표이다.
2차대전 후 금리차로 확인되는 미국 침체기 중 it버블붕괴와 동반된 2001년 전후 주택, 자동차 산업은 큰 타격없이 지나갔다.
이것은 당시 대통령과 연준의장의 업적이라고 할 만 했다.
서브프라임 위기만 발생하지 않았다면 말이다.

미국 주택시장 붕괴 1 US burst not by NK nuke but by housing bubble
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/1-us-burst-not-by-nk-nuke-but-by.html

위에서 미국이 북한의 핵미사일이 아니라 주택시장의 붕괴에 의해 내파될 가능성에 대해 좀 길게 살펴봤다.

미국 휘발유차 황혼기 us auto
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/08/us-auto.html

만약 주택시장의 붕괴가 발생하면 자동차산업은 떨이로 넘어간다.
자동차 산업이 주택시장의 영향을 크게 받음에도 불구하고 미국 자동차산업이 독야청청 둔화되는 양상을 보면서 그저 자동차산업 내부의 문제라고 보는 경향이 있었다.
미국 자동차산업의 침체는 내연기관에서 전기차로 넘어가는 과도기적인 현상일 수도 있지만, 주택시장과 관련된 현상일 수도 있다.

미국 주택시장은 가격 상승으로 인해 과열과 공급부족을 걱정하는 경우는 있어도, 붕괴와 공급과잉을 걱정하는 경우는 많지 않다.
미국의 서브프라임사태로 인해 많은 나라들이 큰 깨달음을 얻어 부동산과 금융의 결합에서 초래될 위험에 다양하게 준비하고 있어서 안심해도 된다는 믿음이 제도권의 지배적인 생각이다.

미국 부동산 시장의 과열에 해외포함 투기자들의 영향이 크고, 실수요자들은 모기지금융에서 배제되면서 부동산시장에서 쫓겨나고 있다. 가격상승의 수혜도 일반 가계보다 투기자들에게 대부분 돌아가게 될 것이고, 소위 wealth effect도 실수요자인 가계의 몫은 크지 않을 것이다.

과거 미국가계는 집값이 오르면 모기지 갈아타기로 돈을 빼서 자동차를 사고 놀러다녔다고 한다.
금융위기후 미국이 정신차렸다면 지금은 일부 부유층이나 그런 호사를 누릴 수 있을 것이다.



자동자 판매를 먼저 확인해 보자.



8월 자동차 판매 숫자가 하나 추가되었을 뿐이나 매우 험악해 보인다.
거의 수직 하락 중이다.




작게 보이면 위험을 느끼지 않을 수도 있기 때문에 확대했다.
노이즈가 아니라는 것은 확실하다.
침체로 이어질 장기추세일지는 두고 볼일이지만, 이 정도면 위험을 느껴야 정상이다.

평균 주행거리의 감소폭과 비교하면 판매대수는 더 떨어져도 이상하지 않다.
만약 그 정도까지 떨어지면 곡소리가 날 것이다.
곡소리는 미국뿐 아니라 한국에서 날 수도 있다.
이상하게 일본차들이 최근 미국에서 잘 팔린다고 한다.
살아나나? 일본.


이제 주택자료와 비교해보자.





자동차판매를 실질주택가격상승률과 비교했다.

확인할 점은
1) 2001년 전후 침체기 자동차판매가 감소했지만 전후의 침체기와는 비교할 수 없을 정도라서 침체를 표시하는 회색선이 없으면 침체인지 알 수없을 정도라는 점.
2) 87년, 2005년 고점이 일치한다는 점.
3) 2013년 실질주택가격고점과 자동차 판매의 고점에 차이가 발생했다는 점.

중요한 점은 주택이 꺽이면 자동차는 함께 꺽인다는 점.
주택이 버티면 자동차도 버틴다는 점.





자동차판매를 주택판매의 재고순환(1/monthly supply = sold/for sale)과 비교했다.
고점에서 주택시장의 선행성은 말이 필요없다.
실질주택가격은 과거에 동행했었지만 여기서는 2-3년 선행했었고, 이번에도 마찬가지이다.




자동차판매를 건축허가/완공 비율과 비교했다.
1980년대 더블딥 이후의 싸이클과 현재의 싸이클이 유사하게 보인다.

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/02/once-in-lifetime-opportunity-2016.html

공통점은 실질금리 싸이클로 볼 때 바닥권이거나 벗어나는 시기라는 것이다.
인류가 경험해 본 적이 없는 스태그플레이션, 대공황의 충격과 비견되는 세계적인 금융위기를 겪은 이후라는 것이다.
그래서 경제학자들이 똥품을 잡는 것이 통하지 않는 시기라는 것이다.
수년간 지속하던 달러강세가 약세로 바뀌는 시기라는 것이다.
고공행진을 하던 유가가 반토막이 나는 시기라는 것이다.
아마 더 많이 있을 것이다.

다른점은 87년 블랙먼데이의 공포는 아직 경험하지 못했다는 것이다.




판매가 아니라 조립(생산량)을 건축허가/완공 비율과 비교한 것이다.
그러면 좀 더 길게 비교할 수 있다.

주택이 자동차에 선행한다.
자동차의 둔화를 보고 주택을 의심하지 않는 것은 다들 주택가격 상승에 취해 있었다는 증거이다.
미국 부동산 잔치는 끝났다.




자동차조립을 승용차와 트럭으로 구분한 것이다.
40년간 내리막이었던 승용차 말고, 30년동안 상승하던 트럭에는 미니트럭, suv, rv 등이 전부 포함된다.
그런데 rv는 특히 미국사람들이 여유돈이 생기면 사는 차였다고 한다.


미국 자동차의 위험은 익히 사람들이 인지하고 있던 것으로 보이지만, 주택시장이 과열된 상태라 관련성이 없는 것으로 보는 경향이 있었다.
미국 주택이 위험하면, 미국 자동차도 위험하다고 본다.
미국 자동차가 위험한 것이 사실은 미국 주택에서 기인할 것일 수도 있다.

사람들이 금융시장의 상관관계가 높아지는 것을 두려워한다.
금융위기에서 경험으로 배운것이다.
그런데 여러 지표들의 상관관계가 높아져도 선입견이 있으면 없는 것으로 여긴다.



종종 봤던 미국경기순환을 한 번 다시 보자.

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/04/oil-price-vs-vehicle-miles-vs-car-sales.html




명목 지표

알 수 없는 이유로 자동차판매가 유독 먼저 꺾이고 있었고, 건축허가도 기울기가 만족스럽지 않았다.





실질 지표


다른 지표들로 확산되지 않기 때문에 당장 미국에 문제가 생길 것이라고 얘기하는 것은 도박이다.
그러나 미국 주택시장은 위험하고, 따라서 자동차 시장도 위험하다고 얘기하는 것은 매우 안전한 도박에 가깝다.

불이 나도 전체가 타오를지 방화벽으로 일부만 타고 격리가 될지는 모른다.
금융안정에 대한 인류의 노력이 다음 침체에서 빛을 보기를 바란다.




Thursday, September 21, 2017

미국 주택시장 붕괴 4 US burst - debt and aging


미국 주택시장 붕괴 1 US burst not by NK nuke but by housing bubble
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/1-us-burst-not-by-nk-nuke-but-by.html

미국 주택시장 붕괴 2 US burst - building permit/completion ratio, sold/for sale ratio
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/2-us-burst-building-permitcompletion.html

미국 주택시장 붕괴 3 US burst - real house price vs inventory cycle
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/3-us-burst-real-house-price-vs.html

미국 주택시장 붕괴 4 US burst - debt and aging
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/4-us-burst-debt-and-aging.html


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미국 주택가격은 금융위기 이전의 전고점을 돌파했고, 달러 환산한 선진국 주택가격과 비교시 가장 비싸다.
미국 주택시장의 재고순환은 5년전에 고점을 기록하고 내리막이다.
미국의 실질주택가격 변화율은 미국주택의 재고순환과 동행한다.

아래에서는 미국의 주택관련 부채와 인구구조의 변화에 대해 살펴본다.



집값 vs 가계부채 - 한국, 미국, 영국, 캐나다
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/vs.html

명목집값상승률과 bis에서 제공하는 가계와 비영리단체의 총신용을 비교한 것이다.

앞에서 실질집값의 중요성을 강조해놓고 명목집값은 무엇인가?
물가상승이 높지 않다면 실질 부채와 비교하는 것은 좀 공허하다.
내가 은행에서 빌린 돈의 실질가치는 물가상승시 낮아지지만 한국은행과 통계청과 경제학자가 아니라면 장부에 기록되는 부채를 물가를 고려해서 빼주기는 어렵다.
요즘은 기업들이 자산을 장부가가 아니라 시장가 혹은 금리, 환율, 시장위험 등을 고려한 위험가중가격을 사용하는 모양이지만 부채는 그냥 명목가격을 쓰는 것이 나쁜 관행은 아니다.
그래서 명목부채와의 비교를 위해 명목집값을 썼다.

또 물가변동이 크면 양쪽에서 물가상승률을 빼주는 조건에서 두 지표의 변동을 물가가 결정하는 경우가 생길 수 있다.
실질가격과 실질가격을 비교하는 경우에 보이는 어떠한 관련성도 온전히 물가때문인 경우가 있고 그런 경우 분석은 바보들의 합창이 된다. 한국 뿐 아니라 외국 유명 싸이트에서도 종종 그런다.

또 앞에서 집값과 주택수를 비교한 것과는 질적으로 차이가 있다.
실질주택수라는 개념을 만든다고 해도 물가로 보정되는 것이 아니다.
인구수, 가구수, 사용가능한 집수를 확인해야 하는 것이다.


핑계를 세가지나 만들었으니 아래에서는 명목주택가격을 쓴다.



한국에서 집값상승률은 가계부채에 선행/동행한다.
미국은 어떤가?
동행한다.

그런데 한가지 특이한 점이 있다.
금융위기 이후 가격상승률이 부채증가율을 월등하게 넘어선다.
부채가 급증한 것이 아닌데 뭐가 문제인가?

금융위기 이전 40년간 미국의 역사에서 서브프라임 사태의 정점에서 잠깐 동안만 부채보다 집값상승률이 높았다.
그러나 금융위기가 지나고 나서 회복되기 시작한 집값이 2012년부터 5년 가까이 부채상승률을 넘는다.

집값을 올리는데 신용이 덜 필요하다.
미국 부동산시장은 '알 수 없는 이유로' 건들기만 하면 상승하는 시장이 되었다는 것이다.

이것은 금융위기 이후 통화량 급증에도 불구하고 통화유통속도가 감소한 사실과 사맛디 아니한다. 찜찜하고 궁금하다.

서울 아파트의 가격 탄력성
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/07/blog-post_19.html

한국은 이와 반대이다. 최근 집값을 올리는데 3배의 부채가 필요하다.
부채가 늘어서 겁나는 것이 아니라 시장이 무겁고 침착해서 오히려 심하게 안심이 된다.
더구나 많은 국제기구들이 한국부동산시장 상승률(명목 혹은 실질)을 전세계에서 낮은 쪽으로 분류하는 것과 일치한다.




일단 요약

미국주택시장은 금융위기 이후 돈을 적게 넣어서 많이 올릴 수 있는 가벼운 시장이 되었다.
전세계에서 가장 높은 집값과 일맥상통한다.





위에서 사용한 부채는 전세계 비교를 위해 bis 자료를 사용한 것이고, 미국부동산시장은 모기지 부채를 따로 살펴보는 것이 유리할 수 있다.
여기서는 모기지와 집값을 비교한다.

집값을 두개 비교한 것은 2014년 전후 쉴러지수에서 보이는 상승률이 유난하기 때문이다.
그 시점 전후를 제외하면 특이점은 없다.

미국주택가격은 모기지부채에 선행한다.
1985년, 2005년의 고점이 선행하고, 1991년, 2009년의 저점이 선행한다.



모기지부채와 집값의 변화율 차이를 강조해서 표시했다.
둘 간의 차이가 2010년 이후 역사적인 수준에서 유지되고 있다.


2001년 미국 부동산시장은 전체 경제가 it버블붕괴, 911의 충격과 공포를 겪은 것에 비하면 일시적인 둔화를 겪었을 뿐이고 모기지에는 흔적도 보이지 않는다.
전형적인 과열의 전조라고 볼 수 있다.

그와 반대로 적은 부채로 높은 집값 상승을 만들어 내는 최근의 몇년을 정말 과열이라고 할 수 있나?
새로운 현상인가?
일시적인 현상인가?
숫자의 오류인가?



지푸라기라도 잡는 심정으로 인구구조를 다시 보자.

인구고령화가 경제성장에 미치는 영향 - 한국은행 보고서
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/07/blog-post_26.html

인구구조의 변화와 gdp, 자산가격 등에 대한 많은 논란이 있는 줄 안다.
내가 확인한 바로는 인구수, 가구수, 인구구조의 변화는 항상 높은 관련성을 보인다.
없다고 주장하는 논문들은 대개 수준이 낮거나, 속이거나, 의도가 있거나, 지저분하다.
적다고 주장하는 논문들은 잘 가려서 보면 된다.

또 상관관계가 인과관계는 아니라는 사실을 아무 때나 들이대면서 관련성의 의미를 축소하려는 시도를 하기도 한다.
그러나 대부분의 나라에서는 gdp, 집값이 인구구조에 주는 영향은 인구구조가 gdp, 집값에 주는 영향과 비교시 길고, 오랜 경로를 통한다는 사실을 부인하기 어렵다.
앞뒤 자르고 말하면 정도의 차이는 있어도 인구구조가 일방적으로 gdp, 집값에 영향을 주는 관계라고 봐도 틀릴 이유가 없다는 것이다. 아메리칸드림같은 수준의 코리안드림은 글쎄.


편견을 가지지 않으면 데이타는 항상 많은 새로운 사실을 보여준다.
세푼짜리 이론이 눈을 가리지 않는다면 말이다.


보자.



빨간선은 생산가능인구이고, 파란선은 가계자산중 비금융자산의 비중이다.

6년 전에도 네이버블로그에 올렸던 그림이다.
이렇게 깔끔하게 인구구조와 자산구성의 관계를 보여주는 그림을 아직 다른 곳에서 한번도 보지 못했다.(자뻑이 심하다. 그러나 그런 것이 없으면 며칠씩 이런 짓을 하기 어렵다.)
돈받고 일하는 사람들은 뭐하는지 이해가 잘 안된다.
왜 인구구조에 대해 쉰소리를 하는지도 이해가 안된다.

최근 생산가능인구의 급락이 보이나?
단기간에 회복될 것 같나?
가계자산에서 비금융자산(대개 부동산)이 감소하는 것이 인구구조의 변화와 관련이 없는 것 같나?




같은 내용을 보여준다.
복잡해 보이지만 장점이 있다.

하나는 인구구조의 변화를 1960년까지 길게 보여준다는 점이다.
또 하나는 지금은 fred에서 보여주지 않는 부동산자산의 가치를 보여준다는 점이다.
시장가로 부동산을 평가하는 것에 미국정부가 부담을 느낀 것이 아닐까 상상한다.


일단 요약
인구구조의 변화가 미국 가계의 비금융자산 비중과 관련이 높다.

다시 요약
생산가능인구비중이 줄면 가계가 집을 사려고 하지 않는다.





가계 비금융자산 비중과 주택소유비율.
소유한 비금융자산의 가격도 수량도 중요할 것이다.
딱 떨어지지 않지만  80년대를 눈감아주면 대략 비례한다.

2011년 이후만 보자.
주택소유비율은 3% 급감하는데, 비금융자산비중이 횡보한다.
주택가격상승의 수혜를 가계가 보기는 했다는 것이다.

보유율로 판단하면 1990년 이후 미국 가계는 부동산에 대해 위로 한번 아래로 한번 미쳤었다.
85년 이후 10년처럼 새사람 새돈이 들어와서 물갈이가 될 시간이 필요할 수 있다.




위에서 확인한 모기지 부채.
위에서 확인한 비금융자산보유비중.
두개를 비교한 것이다.

모기지와 주택가격을 비교한 것과는 차이가 있기를 바랬다.
차이가 있다.


모기지부채의 적은 증가로 집값을 날릴 수 있는 가벼운 미국 주택시장.
집값이 아니라 가계 자산비중으로 보면 동행한다.
조금씩 다른 디테일을 무시해야 그렇게 보인다.
(2010년 이후 속도는 느려도 모기지가 지속적으로 증가고 있는 것은 사실이다)


종합하면 미국 부동산시장이 가볍게 날아간 것은 가계가 부동산을 털리고 있기 때문이다.
다시 말하면 모기지부채가 아니라 다른 금융을 이용하는 경제주체가 부동산 가격을 날리고 있기 때문이다.

너는 누구냐?




모기지 부채를 쓰는 가계는 연립이나 아파트보다는 단독주택의 건축허가에 관련성이 높을 것으로 추정할 수 있다.
1 unit 건축허가의 비율과 모기지 부채를 비교해보면 1990년부터 관련성이 높아진다.
위에서 미국 가계가 부동산에 위아래로 미쳤었다는 시기와 거의 일치한다.





여기서 정리한다.
그림이 많아서 핵심을 별도의 글로 정리하면 좋지만 어차피 이 그림들을 나중에 다시 이용할테니 짧게 요약하자.



미국 주택시장은 한번 더 붕괴되어도 이상하지 않다.
주택가격은 전 세계에서 가장 높고, 미국역사상 가장 높다.
수요공급을 반영하는 재고상황은 5년전부터 악화되고 있다.
가계는 주택을 털어내고 있고, 생산가능인구의 감소가 이 상황을 뒷받침하고 있다.
실수요가 감소해서 가계부채(모기지)증가가 느리지만, 모기지가 필요없는 다른 주체가 가계의 빈자리를 채우고 주택가격을 밀어올리고 있다.
미국 주택시장은 실수요자의 시장이 아니라 전형적인 투기꾼들의 시장이다.

미국에 살아보지 않아서 공급부족으로 실수요자들이 어려움을 겪는다는 뉴스 몇개로 현실을 파악하기는 어렵다.
자본주의 사회에서 돈이 없으면 집을 살 수 없다.
그것을 정치인, 국민이 합심해서 거부하면 서브프라임사태같은 총체적 도덕적 해이가 발생한다.
정신병자와 같은 트럼프를 대통령으로 뽑은 미국의 생생한 현실은 나는 알 방법이 없다.


그러나 fred의 건조한 데이타가 말하는 것은 이것이다.

미국 주택시장은 위험하다.
미국 주택시장은 붕괴될 수 있다.



Wednesday, September 20, 2017

미국 주택시장 붕괴 3 US burst - real house price vs inventory cycle


미국 주택시장 붕괴 1 US burst not by NK nuke but by housing bubble
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/1-us-burst-not-by-nk-nuke-but-by.html

미국 주택시장 붕괴 2 US burst - building permit/completion ratio, sold/for sale ratio
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/2-us-burst-building-permitcompletion.html

미국 주택시장 붕괴 3 US burst - real house price vs inventory cycle
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/3-us-burst-real-house-price-vs.html

미국 주택시장 붕괴 4 US burst - debt and aging
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/4-us-burst-debt-and-aging.html


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미국 주택시장이 위험한 상황에 놓여있다는 점을 확인하고 있다.

전세계 주택가격을 달러로 환산해서 비교하면 미국 주택 가격이 2010년, 2012년 기준으로 가장 많이 상승했고 금융위기 이전의 고점을 넘어섰다.

미국 주택의 건축허가/완공 비율, 판매완료/판매중 비율은 경기선행지표로 사용되는 재고순환지표와 비교할 만하다. 이전의 모든 경기하락시 침체이전 빠르게 하락을 시작했고, 이번 싸이클에서는 이미 5년전 고점을 확인했다.


아래에서는 고점을 경신하고 있는 명목주택가격이 미국의 실제 상황을 보여주고 있는지 확인한다.




건축허가를 주택가격과 비교하면 미국의 부동산 상황은 참으로 안정적으로 보인다.
고점을 넘긴 주택가격의 과열에도 불구하고 과거의 평균 수준에 불과한 건축허가/착공/완공이 안정적인 공급을 반영하고 있는 것으로 볼 수 있다.
서브프라임 사태 발생 이전까지의 과열에 의한 공급과잉이 경기침체기 동안 해소된 것이라면 미국 부동상의 황금시대는 이제부터 다시 시작이라고 볼 수도 있다.




명목주택가격이 아니라 실질주택가격을 구해서 건축허가와 비교하면 둘 간의 높은 관련성이 드러난다.
이전 시기의 평균에 불과한 건축허가는 하락폭의 반에 불과한 주택가격상승과 잘 일치하는 것처럼 보인다.





확대해보면 둘의 조정과 상승폭이 그럴듯하게 일치하는 것을 볼 수 있다.


왜 물가를 조정해야 건축허가와의 관련성이 드러나는가?
물가는 중력과 같다는 비유가 여기에서도 적절한 것으로 본다.

주택에 대한 수요는 집값이 물가를 이겨내야 증가한다.
만약 어떤 국가의 물가가 낮거나 집값과의 차이가 크다면 물가의 영향이 없는 것처럼 보일 것이다.
그러나 우리가 실질가격을 보는 것이 어려워도 시장을 지배하는 것은 실질가격이다.

세계, 미국 주택가격 순환 - 처음부터 다시
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/08/blog-post_17.html

가격의 장기적인 변동은 특히 실질가격을 확인해야 진실에 접근하는 경우가 많다.





2편에서 확인한 건축허가, 완공과 허가/완공 비율을 명목주택가격변화율과 비교했다.
훨씬 관련성이 높다는 것은 확실하나 어느 쪽인지 애매하다.




노이즈를 줄이기 위해 허가/완공비율을 분기평균으로 바꾸고, 실질집값상승률과 비교했다.



나는 지금 이 그림을 통해 미국의 집값을 움직이는 힘이 무엇인지 확인했다고 얘기할 수 있다.

price'- cpi' ~ permit/completion
price' ~ k* cpi' + permit/completion

미국의 집값은 물가와 허가(수요)와 완공(공급)이 결정한다.
경제에 딴 게 뭐 있겠나?


언제 어디서나 수요와 공급의 차이는 공급부족이나 공급과잉으로 나타난다.
축적이 되는 상품의 경우 재고의 증가나 감소로 나타난다.

앞에서 판매량과 재고의 비율을 구했고, 그것이 재고순환과 같은 개념이라고 했다.
미국사람들이 주식시장에서 PE라는 뒤집어진 개념을 쓰듯이 주택시장에서도 monthly supply라는 뒤집어진 개념을 쓴다.

이것이 왜 이상한가는 별도로 일단 확인하자.


미국 주택 재고(혹은 재고순환)를 나타내는 monthly supply는 homes for sale을 sold homes로 나눈 것이다.

아래에 실질주택가격변동률과 비교했다.
글의 흐름을 이해한 사람이라면 저런 놀라운 그림이 예상될 수 있다.







솔직히 나도 저정도로 비슷할 줄은 몰랐다.
너무나 대칭이다.
그런데 나는 비교를 하는 경우 반대방향이 같은 방향보다 불리하다는 경험을 반복적으로 하고 있다.

미국산업생산, 가동률, 재고/매출비율, 태풍 us huriccane
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/us-huriccane.html

미국인들이 산업분석을 위해 사용하는 inventories to sales ratio는 재고순환을 뒤집은 것이다.
미국인들이 주택시장분석을 위해 사용하는 monthly supply는 똑같이 재고순환을 뒤집은 것이다.

그래서 뒤집었다.
뒤집어야 바로 선다.
바로 서야 제대로 비교할 수 있다.



실질집값변동률과 1/monthly supply(역수)를 비교한 것이다.

price' ~ k* cpi + sold/for sale

미국주택시장은 재고 부담으로 가라앉기 시작한지 몇년 지났다.
이제 다시 한번 가라 앉을 가능성이 높다고 본다.




만약 미국사람들의 머릿속을 이해했다면, monthly supply라는 개념을 반대로 만들어 내기 위해 오래 고민할 필요가 전혀 없었을 것이다.




요약

명목가격은 실질가격으로 바꾸어야 집값을 제대로 파악할 수 있다.
가격은 변화율로 바꾸어야 다른 주택 지표들과의 관련성이 드러난다.
실질주택가격변화율은 물가, 수요, 공급, 재고순환이 결정한다.

관련된 지표는 모두 미국의 주택시장이 꺾인지 4년은 족히 지나고 있다는 것을 일관되게 보여준다.
이전 싸이클에서 발생한 미국주택시장의 공급과잉이 충분히 해소되지 않았을 가능성이 있다.
혹은 수요(1 unit) 자체가 사라졌을 가능성이 있다.

어느쪽이든 미국주택시장은 이번 경기싸이클의 끝까지 회복없이 둔화될 것이다.
높은 명목가격이 지속되면 큰 충격이 나타날 것이다.
안타깝지만 미국자동차시장의 우울한 미래와 딱 겹쳐진다.




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이어서